Les Compétences
L'expulsion locative est une mesure qui permet au propriétaire d'un logement de mettre fin au bail d'un locataire qui ne respecte pas ses obligations, notamment le paiement du loyer.
Elle doit être autorisée par un juge et exécutée par un huissier de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.
Face à des locataires récalcitrants la mesure d’expulsion peut rapidement devenir une situation complexe. Un décret du 3 novembre 2025 a permis de clarifier les procédures permettant de recourir à la force publique et à être indemnisé.
- Puis-je recourir à la force publique pour expulser le locataire ?
• Une demande est possible auprès du préfet : il peut refuser (explicitement ou implicitement) le concours de la force publique dans un délai de deux mois. Ce refus est justifié par un risque grave de trouble à l’ordre public ou une atteinte à la dignité humaine.
• La décision doit être motivée par écrit et notifiée au propriétaire et au locataire.
• Le propriétaire peut former un recours gracieux dans les deux mois suivant le refus.
• Il peut également saisir le tribunal administratif compétent dans le même délai.
Le propriétaire doit démontrer que l’expulsion ne risque pas de porter atteinte à l’ordre public.
• Si le Tribunal estime que le recours est fondé, il ordonnera au préfet de faire intervenir les forces de l’ordre pour expulser le locataire.
- Quelles sont les difficultés que je peux rencontrer ?
• Le délai de deux mois laissé au préfet pour répondre à cette demande ne court pas pendant la trêve hivernale : 1er novembre - 31 mars. Il faut agir bien avant les deux mois précédant le 1er novembre.
• Si la notification intervient moins de deux mois avant le 1er novembre, le délai ne reprend qu’à compter du 1er avril suivant.
• En cas de refus du concours, vous pouvez solliciter auprès du préfet une indemnisation des préjudices directs et certains du fait de l’absence d’intervention de la force publique dans les deux mois. Le préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre à la demande indemnitaire.
• Les créances contre l’État sont prescrites au bout de quatre ans à compter du 1er janvier suivant leur naissance mais ce délai de prescription peut être suspendu par une réclamation adressée au préfet par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Comment se déroule la procédure d’indemnisation ?
• En vertu de L153-1 CPCE, l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État (préfet) de prêter son concours ouvre droit à réparation.
• Lorsque vous saisissez le préfet dans le but d’être indemnisé, il instruit la demande et propose une indemnisation si la responsabilité est reconnue.
• L’indemnisation prend la forme d’une transaction avec renonciation à recours et subrogation de l’État. En cas de désaccord, le tribunal administratif peut être saisi.
• La responsabilité cesse avec l’exécution, le départ des occupants ou la disparition de l’objet de l’expulsion.
• L’annulation de l’expulsion exclut toute indemnisation.
- Quels sont les préjudices indemnisables ?
- Les pertes de loyers et de charges récupérables (exemple : taxe d’ordures ménagère).
- La perte de valeur vénale du bien
- Les frais liés à la non-vente ou à la remise en état
- Les frais de commissaire de justice et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Les troubles dans les conditions d’existence
- Les charges locatives (si le propriétaire en justifie le paiement effectif).
- Pourquoi faire appel à un avocat ?
• L’avocat sécurise la procédure d’expulsion et vérifie le respect des règles et délais, dont le non-respect peut justifier un refus du concours de la force publique.
• Il conteste le refus du préfet en construisant une argumentation juridique solide démontrant l’absence de risque pour l’ordre public ou la dignité humaine.
• Il intervient dans la procédure d’indemnisation en identifiant les préjudices indemnisables, en établissant leur lien avec le refus de l’État et en chiffrant le préjudice.
• Il sécurise et négocie la transaction avec l’administration, notamment sur la renonciation à recours et la subrogation de l’État.
• En cas de contentieux, il assure une défense efficace devant le tribunal administratif et maximise les chances d’obtenir réparation.
Maître Loïc BALDIN
Avocat
Droit immobilier
Explusion locative - Bailleur - Toulon - Var - PACA
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