Les Compétences
Cass civ 3e, 10 juin 2021, 20.11-902
Un vendeur qui dissimule à son acquéreur qu’une partie du bien a été édifiée sans permis de construire constitue un vice caché puisque en cas de destruction accidentelle du bien, l’acheteur ne pourra pas le reconstruire à l’identique.
« Il faut supprimer de toute notre vie l'hypocrisie et la dissimulation » : Ce proverbe de Cicéron prend tout son sens dans l’analyse juridique réalisée par la Cour de Cassation en matière de constructions illégales et de vices invocables par un acquéreur.
En l’espèce, près de 20 ans après avoir acquis un bien pour y exercer une activité de restauration, un propriétaire a eu connaissance du fait que son vendeur avait été déclaré coupable du délit de défaut de permis de construire concernant la terrasse couverte de son restaurant (d’une superficie de 85m²) et de son annexe attenante (d’une superficie de 20m²).
Face à cette découverte, l’acquéreur a décidé d’assigner le vendeur en paiement de dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés et sollicitait également la réduction du prix de vente.
Pour ce faire, et conformément aux dispositions de l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme, il soutenait d’une part, que le caractère illégal de la construction prohibait toute reconstruction à l’identique en cas de destruction de celui-ci, d’autre part, que l’ouvrage serait impropre à son usage et empêcherait l’exploitation du restaurant, et enfin, que s’il avait eu connaissance du caractère illégal de l’ouvrage, il en aurait proposé un moindre prix. Cette argumentation avait été retenue par les juges du fond.
En défense, le vendeur faisait valoir que le juge pénal n’avait pas ordonné la démolition des extensions réalisées sans permis et que l’éventuelle impossibilité de reconstruction du bien à l’identique résultait de son incompatibilité avec les dispositions d’urbanisme opposables, et non de l’irrégularité initiale de la construction.
Par un arrêt en date du 10 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation confirme l’analyse des juges du fond et rejette le pourvoi.
À travers leur motivation, les magistrats du Quai de l’Horloge rappellent les trois critères essentiels à la caractérisation d’un vice caché (le caractère occulte, l’antériorité à la vente et l’atteinte à l’usage du bien). Ils estiment que c’est à bon droit que les juges du fond ont retenu qu’en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, l’acquéreur serait dans l’impossibilité de reconstruire l’ouvrage existant à l’identique.
En effet, les dispositions de l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme limitent l’autorisation de reconstruire à l’identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans, aux seuls ouvrages régulièrement édifiés.
Dès lors, cette impossibilité de reconstruire à l’identique, empêcherait l’exploitation du restaurant et diminuerait considérablement son usage, de sorte que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait été informé, ce qui est constitutif d’un vice caché.
Le risque de destruction fortuite de l’immeuble, renvoyant de fait à un préjudice futur et éventuel, caractérise donc l’existence d’un vice caché réparable puisque l’impossibilité de construire empêcherait la poursuite de l’exploitation de l’activité de l’acquéreur.
La Cour de Cassation a confirmé sa position en matière de respect des dispositions de l'article
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