Les Compétences
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, relative à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement, marque une nouvelle étape dans l’évolution d’un droit devenu central pour les particuliers, les professionnels et les collectivités.
Son objectif affiché est clair : simplifier, accélérer et renforcer l’efficacité des procédures d’urbanisme, tout en poursuivant des objectifs environnementaux affirmés.
Mais derrière cette volonté de simplification se cachent des changements majeurs, notamment pour les porteurs de projets… et pour les administrés.
Voici les éléments essentiels à retenir :
1. Vers un document d’urbanisme « unique »
La loi introduit la possibilité de créer un document d’urbanisme unique, fusionnant les effets d’un SCOT et d’un PLU intercommunal, lorsque leurs périmètres coïncident exactement.
Ce document unique concentre l’ensemble des règles d’urbanisme à l’échelle intercommunale (rapport de présentation, projet d’aménagement stratégique, règlement, orientations, annexes).
L’objectif est plus de lisibilité, une gouvernance territoriale renforcée et des procédures rationalisées.
2. Nouveauté importante : le lotissement « multisite ».
Autre innovation notable : la possibilité de regrouper plusieurs terrains distincts dans un seul projet de lotissement, à condition que :
- la demande émane d’un demandeur unique,
- le projet présente une cohérence architecturale et paysagère,
- le regroupement soit logique et fonctionnel.
Cette mesure ouvre de nouvelles perspectives pour les projets d’aménagement complexes ou éclatés, notamment en milieu urbain ou périurbain.
3. Assouplissement des règles de solarisation des parkings
La loi assouplit également les obligations issues de la loi APER (énergies renouvelables) concernant les parkings extérieurs de grande surface.
Désormais :
- seule une part minimale réduite de la surface devra être équipée,
- les installations pourront recourir à d’autres sources d’énergies renouvelables (ex : géothermie),
- le délai de mise en conformité est repoussé jusqu’en 2030 en cas de contraintes techniques ou économiques.
Il s’agit ici d’une mesure plus réaliste pour les acteurs économiques, sans abandonner l’objectif environnemental.
4. Un tournant majeur en contentieux de l’urbanisme
C’est sans doute la réforme la plus impactante pour les administrés.
- Délais de recours drastiquement réduits
Le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre :
- une autorisation d’urbanisme,
- un refus,
- ou une décision de retrait,
est désormais réduit à un mois (au lieu de deux).
Conséquence directe : le recours gracieux ne suspend plus le délai du recours contentieux.
Désormais le fait d’attendre la réponse de l’administration devient donc risqué, de sorte que les praticiens qui décideront de réaliser un recours gracieux, seront contraint de réaliser simultanément ou quasi-simultanément une saisine contentieuse ?
Il est désormais impératif de consulter un avocat très rapidement en cas de refus ou de décision défavorable.
- Présomption d’urgence en référé
La loi instaure une présomption d’urgence en cas de contestation d’un refus de permis ou d’une opposition à déclaration préalable, facilitant l’accès au juge des référés.
5. Renforcement spectaculaire de la police de l’urbanisme
La loi renforce considérablement les pouvoirs de sanction de l’administration :
- amende administrative jusqu’à 30 000 €,
- astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour, plafonnée à 100 000 € au total.
L’autorité peut :
- mettre en demeure de régulariser une construction illégale,
- imposer le dépôt d’une autorisation a posteriori,
et, en cas d’inaction locale, le préfet peut se substituer à la commune.
A noter : les constructions irrégulières, notamment en zones naturelles, agricoles ou protégées, sont clairement dans le viseur du législateur.
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⚠️ Ce qu’il faut retenir :
Cette loi ne se limite pas à une simplification techniqhttps://baldinavocats.fr/wba-admin/assets/img/icons_editor/br.pngue.
Elle traduit un durcissement assumé du droit de l’urbanisme :
- des délais plus courts,
- des sanctions financières plus lourdes,
- une réactivité indispensable pour défendre ses droits.
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